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江西赣州开发商破产背后土地出让金断崖式下

发布时间:2019-09-13 15:53:02 编辑:笔名

江西赣州开发商破产背后:土地出让金断崖式下跌

赣州上犹县开发商破产案背后:多家中小房企民间高息融资 土地出让金断崖式下跌 每经 于垚峰 赣州摄影报道 1月5日,《每日经济》独家报道了赣州出现首例房地产企业破产,欠债近20亿元的,在赣州房地产界引起了巨大的反响。 据悉,破产的赣州长发置业有限公司(以下简称长发置业)和赣州银信置业有限公司 (以下简称银信置业)分别位于上犹县和寻乌县,两家公司的法定代表人曾长发目前已经被上犹警方控制。根据当地警方和法院的初步调查和审核,曾长发本人及名下两家房地产公司存在大量的民间融资现象。 上犹本地房地产开发商廖家伟(化名)向《每日经济》表示:“当地许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。目前开发商遇到的最大困难就是资金问题。”当下全国楼市处于深度回调,加上长发置业破产影响,上犹当地的房地产市场可谓一片萧条,房地产商拿地的情绪一落千丈。 《每日经济》在上犹县国土局得到的一份数据显示,上犹县2012年共出让30宗土地(998.85亩),出让金额14.2亿元;2013年共出让了30宗土地(2712.21亩),出让金额6亿元,土地出让单价同比大幅下降。“2014年的统计报告正交给领导审批,我只能告诉你,很惨淡,1亿元可能都不到。”上犹县国土局一位工作人员告诉。 项目施工方已经全部撤离/ 上犹县是一个只有30万人口的小县,无论是人口规模还是经济总量,均在赣州19个县区中排名靠后。2013年,上犹县生产总值43.1亿元,排在赣州市倒数第二位。 1月8日,《每日经济》来到位于犹江大道登龙路的上犹商会大厦现场,这里紧邻上犹江畔,原本规划是一个包括写字楼、酒店和公寓等在内的综合项目。目前,两栋大楼的主体框架都已经建好,但是并未封顶,现场已无人员施工,施工方已经全部撤离。 上犹商会大厦是长发置业开发的第二个楼盘,此前曾长发在上犹还开发过一个名为 “塞纳河畔”的楼盘,因为容积率超标,被当地建设部门处以罚款。 “如果不是因为塞纳河畔容积率超标,就不会有上犹商会大厦这个项目。”廖家伟告诉,长发置业开发塞纳河畔有违规的现象,因此当地政府才要求长发置业接手上犹商会大厦,“这是工商联的项目,通过了县政府的会议纪要,都是内部销售给下面的一些企业的。” “谁都想不到,曾长发把这个项目搞成这样,民间高息融资,一房多卖,让这些业主损失惨重。”廖家伟颇为无奈地说,现在全县乃至赣州的房地产业,都受到了冲击,“2014年房地产行情本来就不好,各地都有大量的存量房,现在出了这样的事,现在谁还敢轻易出手买房开发商积压的房子越来越多。” 为了考证上述说法,随后以购房者的身份走访了多家楼盘。 在一家名为玉龙湾的楼盘销售中心看到,整个销售中心只有四五名置业顾问,并无看房人员。在销售中心内的一面墙壁上,张贴着销售情况表,销售价格均在7000元~8000元/平方米。一位销售人员告诉,玉龙湾项目在上犹属于高端的楼盘,墙壁上是精装房的销售价格,2014年刚开盘时定下的价格,“这个价格定高了,所以后来取消了,不做精装房了,现在都是毛坯房,价格在每平方米四五千的样子。” 上述销售人员也向坦言,现在的房子确实不好卖,特别是长发置业破产后,对上犹房地产有一定的影响。目前还在卖的住宅尚有200多套。在售楼处张贴的预售许可证上看到,取得预售许可的住宅在300套左右,开盘一年多,只销售了不到三分之一的住宅。 随后,又来到上犹另一家名为旅游文化城的销售中心。这是一个总面积达30万平方米的旅游综合体项目,销售中心设在当地一家小酒店的大堂,由于没有人来看房,唯一的销售人员懒洋洋地坐在门旁,玩着。 上犹县房管局一位吴姓副局长告诉《每日经济》,目前上犹县大大小小的开发商有26家。当提出想了解目前上犹县房地产开发数量和存量房的相关数据时,房管局办公室人秘股副股长李平良表示,采访他们需要经过当地宣传部的允许。来到上犹县委宣传部,一位报道组长称正常采访,不需要经过宣传部。 当地房管局和宣传部都不愿正面接受媒体的采访。随后,通过采访了上犹县县长余业伟。余业伟告诉,对于长发置业破产一事,其中的借款都是个人与企业之间的关系,政府只能是启动司法程序,不好过多干涉。他表示,上犹的房地产市场,整体上来说是非常健康的,这是个案,不仅仅发生在上犹,其他县涉及金额更多,“大部分上犹的房地产商经营非常良好。” 部分中小开发商项目情况严峻/ 上犹县的房地产市场是否真的非常健康,经营非常良好呢《每日经济》通过在当地的实地调查采访发现,当地房地产市场部分项目确实面临巨大的资金压力以及滞销的现状,经营很不乐观。 “上犹县的房地产开发商大部分是本地企业,鲜有外来企业,并且以中小型开发商为主。”文兴路上某房地产企业的负责人告诉,除了曾长发的房地产公司破产之外,还有一些楼盘项目情况也很严峻,“甚至有些楼盘的老板都扛不住了,比如说天麓广场,就已经转手给他人了。” 天麓广场位于上犹县新二中附近,是一个融商业、住宅于一体的综合体项目。上述房地产负责人向介绍,天麓广场是一位姓罗的开发商负责的项目,目前其因为资金链跟不上,已经无法再继续下去,将股权转让给了别人。 在天麓广场现场看到,其沿街的商业店面大部分已经销售出去了,有各式的业态都在正常营业,内部的商业部分则是大门紧锁,尚无经营户营业。 天麓广场销售中心只有两位销售人员,其中一位销售人员对表示,之前的销售情况她们并不清楚,目前在售的只有商铺,并且余下的商铺也处于暂停状态,“原来是罗总在负责这个项目,现在是李总接手了,我们都是李总手下的人,刚刚来到这个项目。” 在天麓广场的项目部,也只有两个人在看守现场。一位看守人告诉,由于正处于交接的过程,所以项目已经全部停了下来,“我们也联系不上老板,老板处于什么状态,我们也不太清楚。” 据一位知情人介绍,天麓广场原开发商是上犹本地人,实力并不雄厚,天麓广场大部分已经竣工,但在最后关头资金链跟不上了,被迫转手,“目前接手的李老板也是上犹本地人,之前也在开发房地产,但是规模都不大。” “目前上犹县的房地产开发商以中小型为主,甚至有些是几个人合伙,拿下一块地皮,然后就开发起房地产了。”廖家伟告诉,除了极个别楼盘能超过十万平方米以上,大部分楼盘的规模都是从几千平方米到几万平方米。 事实上,不仅仅是在县城,进驻赣州市的大型开发商也并不多,上百家房地产开发商,也以本地中小型开发商为主。 此外,采访了解到,目前赣州不论是大型地产商还是中小型房地产,都面临着巨大的库存压力。一位来自浙江的房地产商告诉,目前赣州市的存量房达到了1000万平方米,去库存压力巨大。“兴国、瑞金等赣州市下面一些县市,库存都达到了100多万平方米,按照年销售20多万平方米计算,消化库存需要四五年时间。” 赣州市房管局市场监管科一位负责人向表示,2014年的数据尚未统计出来,但是外界所传的赣州住宅库存1000万平方米并不属实,“赣州新建住宅每年销售在100万~200万平方米之间,目前库存也就是两三百万平方米。外界所说的数字可能是把开发商已经拿到的地统计进来了。” 多家开发商依赖民间高息融资/ 2014年,不论是一线城市还是三四线城市的房企,均承受着量价齐跌的巨大压力。 中国指数研究院[微博]公布的最新数据显示,2014年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米,连续第8个月下跌,环比下跌0.44%。 “这时,往往中小企业饱受高库存和资金压力升级的双重困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为,中小企业往往没有能力在全国范围内发展,更无法与一线城市的大型房企争食,“持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流,因此民间房地产企业破产已经不是新鲜事。” 对于曾长发旗下长发置业和银信置业相继破产,并欠下近20亿元的债务,一位资深的房地产行业人士告诉,按照长发置业和银信置业两个楼盘的规模,即使一套房子没卖,也不可能需要用这么多的资金,“这里面大部分负债为民间借贷,并且存在巨额资金去向不明的现象。” “曾长发通过民间借贷融资并非个案,几乎大部分中小房地产需要通过民间融资。”廖家伟告诉《每日经济》,本地中小型房地产企业并不受银行青睐,因此很难从银行获得贷款,“民间借贷的成本明显高于银行,中小型房企在开盘后,如果不能够快速消化,成本还会越来越高。” 当地融资的成本一般在月息2分至3分之间。拿到的长发置业两份借款合同显示,一份合同涉资550万元,双方约定的利息为2分;另一份合同涉资100万元,利息3分,两笔款项都是直接转入了曾长发的个人账户。 “从银行贷款,财务成本只有10%左右,而如果从民间融资,财务成本则要占到25%~30%之间。”赣州市一家房地产公司总经理告诉,因此民间融资的房地产企业开发成本要高于从银行贷款的房企。“不过,如果这些房地产开发销售顺利,还是有一定利润的,但是一旦出现高库存,就危险了。” 此前,赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博就在开发锦江公馆楼盘时,民间融资数十亿后崩盘,相继被债权人告上法院。据知情人透露,目前陈康博旗下资产和债务业已被赣州市国资委[微博]接手。 上犹土地出让金断崖式下跌/ 赣州长发置业、银信置业的相继破产,或许只是当前中小开发商的一个缩影。 近日,由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告()》预测,2015年一、二线城市房价或将继续下滑,三四线城市房价将稳中有降,2016年下半年才能迎来复苏。限购政策有望全面退出,未来一半以上的开发商或将转行、消失。 “房地产行业的持续走低,对于土地财政依赖程度较高的中小城市带来的打击较大。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为,这些城市必须要寻找到能够接替房地产业的新型支柱产业。 据路透社报道,德银报告预测,2015年中国财政收入同比增幅可能仅有1%,为1981年以来的最低。该行预计地方政府收入将下降2%,为1994年以来首次下滑。报告称,占到地方政府收入逾三分之一的土地出让金收入或将下降20%。 事实上,2014年,不少地方的土地出让金已经出现大幅下降的趋势了。《每日经济》在上犹县国土局了解到,上犹县最近三年的土地出让金呈现断崖式下跌的态势。2012年,全县土地出让30宗998.85亩,出让金为14.2亿元;2013年土地出让30宗2712.41亩,成交价6亿元。2014年的数据尚未出炉,但一位工作人员表示,2014年成交不到1亿元。 廖家伟告诉《每日经济》,据他所知,2014年上犹县除了私人建房购买地皮,没有一家开发商拿地,大部分土地出让流拍了。 尽管接受采访的开发商普遍表示不太乐观,但是上犹县县长余业伟向表示,当地房地产市场还是比较健康,只是房地产在当地的经济占比有所下降,“随着我们工业和三产服务业增幅的投入,在经济中占比越来越重,同时房地产市场趋于理性,没有前几年那么火爆,占比略有下降,这也是一个地方发展的战略调整。”(:施晓娟)


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